El 7 de octubre de 2026 se publicaron en el BOE dos nuevos decretos-leyes sobre vivienda: el 28/2026, sobre la duración de los contratos de alquiler, y el 29/2026, con un paquete más amplio de medidas. Llegan después de que el Congreso rechazara, el 2 de octubre, la convalidación de los decretos anteriores (26/2026 y 27/2026), que quedaron derogados. Los nuevos textos reproducen en lo sustancial aquellas medidas.
Primero, una advertencia: están pendientes de convalidación
Un decreto-ley debe ser convalidado en un plazo de treinta días. Como las Cortes están disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre, esa votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que puede convalidarlos o derogarlos, y puede hacerlo por separado. Mientras tanto:
- El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y ya produce efectos.
- El Real Decreto-ley 28/2026 no entra en vigor hasta el 15 de noviembre de 2026. Si se deroga antes, no llegará a aplicarse.
Lo que ya está en vigor (Real Decreto-ley 29/2026)
Prórroga extraordinaria del contrato
Los contratos de vivienda habitual que terminen antes del 31 de diciembre de 2028 pueden prorrogarse, a petición del inquilino, por periodos anuales de hasta dos años más. Para pedirla, el inquilino debe estar al corriente del pago y haber pagado con regularidad los ocho meses anteriores. Con carácter general, el propietario debe aceptarla.
Límite a la subida de la renta
Hasta el 31 de diciembre de 2027 no puede aplicarse ninguna subida si la renta ya supera el máximo del índice estatal de referencia. En los demás casos, si no hay acuerdo entre las partes, la actualización anual no puede superar el 2 %.
Alquiler de temporada y por habitaciones
El alquiler de temporada debe responder a una causa real y acreditable, durar más de 31 días y, en general, no superar los 12 meses. Encadenar más de dos contratos de temporada entre las mismas partes puede convertir la relación en un alquiler de vivienda habitual. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta de la vivienda completa.
Desahucios de personas vulnerables
Hasta el 31 de diciembre de 2030 se refuerza la protección de las personas vulnerables sin alternativa habitacional: en determinados casos el procedimiento puede suspenderse, incluso con el lanzamiento ya acordado, y en los impagos la Administración dispone de dos meses para ofrecer una vivienda alternativa o hacerse cargo de la deuda.
Novedades fiscales
Se crea una deducción estatal en el IRPF del 10 % del alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima de 11.630 euros que se reduce de forma progresiva.
Lo que llegaría el 15 de noviembre (Real Decreto-ley 28/2026)
Si se convalida, cambia la duración de los contratos regulada en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Al cumplirse los 5 años de contrato (7 si el propietario es una empresa) sin que nadie lo haya denunciado, el contrato se prorrogaría otros 5 años (o 7), en lugar de las prórrogas anuales actuales.
- El propietario tendría que avisar con 6 meses de antelación para no renovar (ahora son 4). El inquilino mantiene el preaviso de 2 meses.
- En algunos casos de no renovación, el propietario tendría que indemnizar al inquilino con la cantidad mayor entre 12 mensualidades o una mensualidad por año de contrato, salvo excepciones como necesitar la vivienda para sí o su familia.
Las nuevas reglas solo se aplicarían a los contratos que venzan después de su entrada en vigor. Los preavisos enviados antes mantienen su validez.
Qué le recomendamos
- Si es inquilino y su contrato vence pronto, revise si puede pedir la prórroga extraordinaria y hágalo por escrito, guardando la prueba del envío.
- Si es propietario, compruebe antes de actualizar la renta si supera el índice de referencia y no aplique subidas superiores al 2 % sin acuerdo.
- En ambos casos, guarde las fechas de todas las comunicaciones: si alguno de los decretos se deroga, serán clave para saber qué normas se aplican a su contrato.
Seguiremos actualizando esta información cuando se conozca el resultado de la votación. Si tiene dudas sobre su contrato, llámenos al 678 27 15 68 o escríbanos desde el formulario de contacto.
Fuentes: Real Decreto-ley 28/2026 y Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026); Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Este artículo es informativo, refleja la situación a 24 de octubre de 2026 y no sustituye al estudio de cada caso.